Si has sido parte en una compraventa efectuada entre particulares, probablemente ya sepas algo de este tema. Es muy habitual que en ese tipo de negocios jurídicos, el comprador de una vivienda entregue al vendedor una señal o cantidad de dinero en concepto de arras, antes de otorgar la escritura pública de compraventa. Pero… ¿Sabes que existen varios tipo de arras? Dependiendo de ello varían, y mucho, los efectos jurídicos si finalmente el contrato no se formaliza.
I. ¿Qué tipos de arras existen?
Basándonos en la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, podemos diferenciar tres modelos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales (STS 583/2018 de 17 de octubre (nº rec. 1533/2016) -FJ 6º-).
a) Confirmatorias: su finalidad es la de reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
Este tipo de arras no agravan la situación del incumplidor.
La cantidad entregada es un anticipo o parte del precio o de la indemnización de los daños y perjuicios que se acrediten por el incumplimiento contractual y para que puedan imputarse a la indemnización será preciso que el acreedor acredite la existencia de los daños y perjuicios, así como su cuantía.
b) Penales: su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, pues en caso de incumplimiento se perderá la cantidad entregada en concepto de arras o habrá que devolverla doblada.
Como las arras confirmatorias, sirven de señal de la celebración de un contrato, por lo que también se le denominan arras confirmatorias penales.
Pero en este caso, el acreedor no necesita probar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, ya que las arras penales sustituyen a la indemnización en caso de incumplimiento, salvo que se hubiese pactado otra cosa.
Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, reguladas en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil:
Artículo 1152 Código Civil:
En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Artículo 1153 Código Civil:
El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho.
Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
Artículo 1154 Código Civil:
El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
c) Penitenciales: su finalidad es la de prever el posible desistimiento del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de las arras que han entregado o recibido.
Por tal motivo, también se las conoce como arras de desistimiento.
Se regulan expresamente en el artículo 1454 del Código Civil:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
II. ¿Cuáles son los efectos jurídicos de las arras penales y penitenciales?
Si bien en ambos casos se prevé la pérdida íntegra de las arras entregadas o la devolución por duplicado de las recibidas, si las arras pactadas fueron penales, se entenderá que hay un incumplimiento contractual, mientras que si las arras pactadas fueron penitenciales, se entenderá que existe un lícito desistimiento.
En consecuencia, los efectos jurídicos varían sustancialmente:
1. En el caso de las ARRAS PENALES, el contratante cumplidor o dispuesto a incumplir, frente al incumplimiento de la otra parte, puede exigir de ésta no solo el importe de las arras pactadas para el caso de incumplimiento, sino también el cumplimiento del contrato o su resolución, y en ambos casos una indemnización por los daños y perjuicios que hubiere sufrido (art. 1.124 CC).
Ejemplo: dos partes acuerdan firmar un compromiso de compraventa de vivienda por 100.000€, la parte que se obliga a comprar abona a la parte que se obliga a vender 10.000€ en concepto de arras penales.
– Si el comprador finalmente no quiere formalizar la compraventa: el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato y la formalización de la compraventa, quedándose con los 10.000 € en concepto de daños y perjuicios.
– Si es del vendedor quien finalmente no quiere formalizar la compraventa: el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato, así como el pago de 20.000€ (el doble de los 10.000€ previamente entregados) en concepto de daños y perjuicios.
2. En cambio, las ARRAS PENITENCIALES, son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante su pérdida o restitución doblada: las partes tienen la opción de cumplir o perder las arras pactadas.
En estos casos, el lícito desistimiento no constituye un supuesto de incumplimiento contractual, por lo que no se podría exigir el cumplimiento del contrato, ni, eventualmente, una indemnización de daños y perjuicios.
Esto es así porque se trata de una opción prevista en el contrato y no se tendrá en cuenta la voluntad de cumplir, la culpabilidad, ni si existe imposibilidad o no para el cumplimiento de la obligación.
Siguiendo el ejemplo anteriormente expuesto, si las arras entregadas fuesen penitenciales:
– Si el comprador finalmente no quiere formalizar la compraventa: el vendedor se queda con los 10.000€ pero no puede exigir la formalización de la compraventa, ni daños y perjuicios, pues el comprador desiste lícitamente.
– Si es el vendedor quien finalmente no quiere formalizar la compraventa: deberá abonar al comprador 20.000€ (el doble de los 10.000€ previamente entregados) pero éste no le podrá exigir la formalización del contrato de compraventa, ni daños y perjuicios, pues el vendedor desiste lícitamente.
3. En conclusión, las arras confirmatorias son un anticipo del precio de la compraventa, las arras penales garantizan el cumplimiento del contrato y las arras penitenciales permiten a las partes desistir del mismo.
Debemos poner especial atención con las diferentes consecuencias jurídicas de las arras penales y las penitenciales, pues si bien los términos pueden llevar a confusión, la finalidad es opuesta.
En el primer caso se entenderá que existe incumplimiento contractual y se podría exigir el cumplimiento e indemnización por daños y perjuicios.
En el segundo caso no existirá incumplimiento contractual, pudiendo el deudor liberarse del contrato con la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras o con la devolución del doble de dicho importe.
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