La retención de la fianza por desperfectos

Uno de los problemas más comunes entre arrendadores y arrendatarios se produce al finalizar el contrato de arrendamiento, cuando el casero no abona al inquilino la totalidad de la fianza porque entiende que no se ha devuelto en buenas condiciones y quiere retener parte de la misma para descontar gastos de limpieza y reparación de desperfectos.

I. La devolución de la fianza

El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones de cuidado y conservación, de la restitución de la posesión y del pago del precio (renta y otras cantidades que le correspondiesen).

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, configurándose como un derecho de crédito del que es deudor el arrendador y acreedor el arrendatario.

Si el inquilino cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose sólo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario.

El arrendador dispone de un mes, tras la recepción de las llaves, para calcular la cuantía de la fianza a devolver. Conforme a lo dispuesto en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no la devuelve a partir de esa fecha, la fianza devengará el interés legal del dinero (en 2020 un 3%), sin necesidad de requerimiento por parte del inquilino:

Artículo 36.4 LAU: el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

II. La carga de la prueba sobre el estado de la vivienda

La obligación esencial del arrendatario es restituir al arrendador la vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, en el mismo estado en que la recibió, salvo los desperfectos causados por el paso del tiempo o por causa inevitable.

Artículo 1561 CC: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Además, el arrendador está protegido por dos presunciones, lo que juega en contra del inquilino, que tendrá la carga de la prueba:

• Presunción iuris tantum de recepción del inmueble por el arrendatario en buen estado.

Artículo 1562 CC: a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

• Presunción iuris tantum de culpabilidad del arrendatario por el deterioro, incluso en siniestros por causas desconocidas o fortuitas.

Artículo 1563 CC: el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564 CC: el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Por tanto, al casero le basta con acreditar la realidad de los daños causados y que el importe de los gastos que ha tenido que abonar por tal motivo se corresponde con lo que ha retenido de la fianza. No debe probar que los daños se produjeron por culpa o negligencia del inquilino.

En cambio, el arrendatario sólo quedará exonerado de la responsabilidad cuando pruebe que los desperfectos ya existían antes de haber recibido el inmueble, que se debieron al uso y el paso del tiempo o que fueron por causa inevitable. En tal caso, el arrendador no podrá retener la parte de la fianza destinada a sufragar los gastos de reparación.

III. Jurisprudencia

En este tipo de asuntos, que se resolverán dependiendo del resultado de la prueba, la casuística es muy amplia. A continuación os dejo los extractos más interesantes de tres sentencias que hacen referencia a las cuestiones jurídicas comentadas.

A partir de un mismo planteamiento jurídico (las presunciones a favor del arrendador), en la primera de ellas se culpabiliza a la arrendataria porque la magnitud de los daños era tal que no se valoró su uso del inmueble como diligente, sin que hubiese conseguido acreditar lo contrario.

En cambio, en el segundo caso, el Tribunal entiende que la arrendataria acreditó su falta de culpa y por la valoración conjunta del resultado de la prueba, se le exoneró del abono de los daños existentes en la vivienda.

Por último, la tercera sentencia entiendo que es esclarecedora a la hora de definir brevemente los extremos que debe acreditar el arrendador (realidad y cuantía de los daños) y el arrendatario (ausencia de culpa o negligencia).

• Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña 156/2017, de 10 de mayo, Sección 3ª:

3º.- El artículo 1562 del Código Civil dispone que «a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario». Instaura así una presunción «iuris tantum», susceptible de ser destruida por prueba en contrario, de que la vivienda arrendada estaba en estado normal de uso y utilización…

Por su parte, el artículo siguiente, el 1563 del Código Civil, preceptúa que «el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya». Es doctrina jurisprudencial reiterada… que el arrendatario responde del deterioro o pérdida frente al arrendador y frente a los terceros.

El precepto establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción «iuris tantum» que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario. Opera de forma contundente, incluso si se quiere con excesivo rigor, tratándose de siniestros por causas desconocidas e incluso fortuitas.

Esta responsabilidad, que tiene carácter contractual, viene impuesta porque con la pérdida o deterioro se incumple la obligación de guarda y custodia de la cosa, y la obligación del arrendatario de devolverla en buen estado a la finalización del contrato (artículo 1561 del Código Civil). El legislador hace recaer esa responsabilidad en el arrendatario. Se fundamenta en que, al hallarse en la posesión, puede probar con mayor facilidad que el incendio se produjo por causas que no le son achacables. Es el arrendatario quien tiene el control de la situación y de las circunstancias del inmueble arrendado, porque es su poseedor.

Si se recibió la vivienda con su mobiliario sin reserva alguna, y se retornó con unos daños evidentes, que exceden de lo que puede considerarse como el deterioro o desgaste propio de un uso ordenado y medianamente diligente, la inquilina debe responder patrimonialmente de esos desperfectos.

• Sentencia de la Audiencia Provincial Pontevedra, de 31 de marzo de 2016, Sección 1ª:

Que también concurre una vulneración de la presunción “iuris tantum” de que el inquilino recibió el piso en buen estado de conservación, establecida en los arts. 1562 y 1563 de la LEC en relación con el art. 21-1 de la LAU y el art. 217-3 de la LEC. Viniendo a disponer la ley de cuenta del arrendatario el probar el estado anterior para demostrar con ello que se correspondía con el estado actual, cuando éste revela daños que son reclamados.

De modo que la carga de la prueba de que los daños que presenta el inmueble son debidos a un estado anterior o a otra causa ajena a la voluntad del arrendatario le compete a éste y no al arrendador…

Por lo demás, si bien a tenor del contenido de los arts. 1562 y 1563 CC cabe partir tanto de la presunción de la recepción en buen estado de la vivienda por el inquilino como de la presunción de ser dicho arrendatario el responsable de los deterioros apreciables en la misma, dichas presunciones son de carácter “iuris tantum”, que admiten prueba en contrario.

Pues bien, de una valoración en conjunto de la prueba practicada en los autos, cabe concluir la concurrencia de una serie de circunstancias que inclinan a la consideración de que los deterioros apreciados aun cuando no se alcanzase debidamente a probar su constatación anterior a la fecha del arriendo, no resultan atribuibles a culpa de la arrendataria.

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 25 de marzo de 2013, Sección 5ª:

Al arrendador no le basta con probar la existencia de desperfectos en el local objeto del arrendamiento para eludir su obligación de restituir la fianza prestada por el arrendatario al término del arrendamiento, de acuerdo con el artículo 36 de la LAU, sino que debe probar cumplidamente la cuantía de los mismos, o su coste de reparación, de tal manera que viene obligado a restituir el “saldo de la fianza en metálico” que devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario…

Por lo tanto, no basta que se pruebe la existencia de daños, sino que el propietario arrendador debe probar su cuantía y realizar las operaciones de liquidación, si bien de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo éste probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable…