Como ya hemos visto en una publicación anterior los tipos de arras y sus efectos jurídicos, las arras confirmatorias son un anticipo del precio, las arras penales garantizan el cumplimiento del contrato y las arras penitenciales permiten a las partes desistir del mismo.
Aconsejaba poner especial atención con las diferentes consecuencias jurídicas de las arras penales y las penitenciales, pues las consecuencias jurídicas, de acordar una u otra modalidad, varían sustancialmente.
- En el caso de las arras sean penales, se entenderá que existe incumplimiento contractual y se podría exigir el cumplimiento e indemnización por daños y perjuicios.
- En el caso de que las arras sean penitenciales, no existirá incumplimiento contractual, pudiendo el deudor liberarse del contrato con la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras o con la devolución del doble de dicho importe.
Por ello, debido a las excepcionales consecuencias de las arras penitenciarias, los tribunales hacen una interpretación restrictiva de las mismas: o se deja constancia expresa en el contrato de “la voluntad indubitada de las partes” de otorgar ese tipo de arras en concreto (aras penitenciales) con mención expresa a la posibilidad de desistimiento; o entenderán que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (aras confirmatorias).
A continuación, os dejo dos sentencias que me han resultado de utilidad para aclarar conflictos jurídicos de este tipo, toda vez que definen con claridad las diferentes modalidades de arras y explican la interpretación que los Tribunales hacen de las cláusulas contractuales en las que se incluyen.
La primera es del Tribunal Supremo, de 17 de octubre de 2018 (con referencias a muchas otras resoluciones anteriores) y la segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, de 20 de abril de 2009, que pese a ser jurisprudencia menor, considero que es especialmente esclarecedora por su redacción.
- STS 583/2018 de 17 de octubre (nº rec. 1533/2016); FJ 6º:
Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y las arras confirmatorias…
Dada la redacción de la cláusula contractual referente a las arras, transcrita en el primer fundamento de derecho, el juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (es decir, que el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras, al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía en la cláusula al art. 1454 CC, por lo que el demandante y vendedor retenía 240.408,84 euros que se habían entregado como señal, y tenía que devolver 721.214,52 euros, que había recibido como pagos a cuenta, más intereses legales, mientras que el comprador no tenía que hacer frente al resto de los pagos pendientes hasta 1.803.036 (precio íntegro de la compraventa) y se conformaba con la pérdida de la señal o arras entregadas (240.408,84 euros).
Por el contrario, la Audiencia Provincial declaró que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.
Esta sala ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que:
«No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio (sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996). Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos:
»La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.
»Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009.
»Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de Marzo de 1986).
»Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad».
Para llegar a esta conclusión, esta sala calificaba las arras penitenciales, en la mencionada sentencia 581/2013, partiendo de la siguiente cláusula:
«Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900.-€ que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas».
En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre.
Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil , no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.
- SAP Navarra 59/2009 de 20 de abril, Sección Segunda (nº rec. 267/2007):
…En el presente caso nos encontramos con un contrato de compraventa, concretamente un contrato de arras, válidamente estipulado donde se pactan las condiciones necesarias para el mismo, a saber, el plazo para elevar a escritura pública la misma, el precio pagado en ese momento y el restante por abonar, el objeto del contrato, la transmisión de la propiedad, así como las estipulaciones que libremente ambas partes pactan en orden a la libertad de pactos entre partes.
Entre los mismos se encuentran las responsabilidades de ambas partes en caso de incumplimiento”; y tras analizar, asimismo, los puntos controvertidos y las pruebas practicadas, acude a la regulación del contrato de compraventa, para señalar que “Es obligación del vendedor la entrega de la cosa vendida, conforme a los artículos 1445 y 1461 del Código Civil, habiéndose perfeccionado la compraventa acordada entre las pares conforme al art. 1.450 del Código Civil, pues se pactó el precio y la cosa objeto de enajenación, aunque ni una ni otra se hayan entregado.
El principio “pacta sunt servanda”, recogido en el art. 1.258 del Código Civil, obliga a atender las obligaciones establecidas en el contrato”, precisando que “el fundamento para esa decisión se busca en un pretendido “desistimiento” contractual que no tiene amparo legal o contractual de ningún tipo. Las partes pactaron, en el contrato de compraventa, la posibilidad de que no se cumplieran las obligaciones que se estipulaban, abonando alguna cantidad en concepto de indemnización o sanción penitencial, facultad perfectamente admisible conforme al art. 1255 CC, que proclama la libertad contractual, o del art. 1454 , que exige pacto expreso si se pactan arras“…
En el caso enjuiciado, las partes convinieron de forma expresa someterse a la regulación del artículo 1.454 del Código Civil. Así, la referida cláusula séptima del “contrato de arras penitenciales” suscrito por las partes dice literalmente lo siguiente: “Que las cantidades entregadas por la parte compradora en este acto tienen carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el “comprador” como el “vendedor” en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En caso de desistimiento por parte del comprador, o de que no se llevara a efecto la compraventa por causa imputable a éste, el comprador perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición de la propietaria en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera la parte vendedora el comprador percibirá de ésta la cantidad que entregó, duplicada.”…
Vemos, pues, que, por la voluntad común de los contratantes declarada en esta cláusula, a las cantidades entregadas por la parte compradora se les atribuye de modo expreso el carácter de “arras penitenciales”; que, asimismo, deciden de común acuerdo someterse a la regulación establecida en el artículo 1.454 CC para esta clase de arras; que, de acuerdo con este precepto, entienden que tanto el comprador como el vendedor pueden desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento, perdiendo, en tal caso, el comprador las cantidades entregadas a la vendedora en concepto de señal y pago a cuenta del precio si fuese él quien desistiese, y estableciendo la obligación de la parte vendedora de devolver tales cantidades dobladas si el desistimiento fuere suyo. Esto es, el pacto analizado responde cabalmente, y no solo nominalmente, al concepto propio de las arras penitenciales; pena por el lícito desistimiento…
A este respecto, conviene recordar las distintas clases de arras:
Arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o restitución doblada, a las que se refiere el artículo 1.454 del Código Civil, y que requieren de la existencia de un pacto expreso.
Arras confirmatorias, como señal de la celebración de un contrato y que no agravan la situación del incumplidor; en este caso la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio o de la indemnización de los daños y perjuicios que se acrediten por el incumplimiento contractual; para que puedan imputarse a la indemnización será preciso que el acreedor acredite la existencia de los daños y perjuicios y su cuantía.
Arras penales, como garantía del cumplimiento del contrato; las cuales se pierden si el contrato se incumple (o deberán en su caso devolverse dobladas), pero que no permiten desligarse del mismo. Además de servir de señal de la celebración de un contrato (de ahí que algún autor las denomine, como una subespecie de la anterior, arras confirmatorias penales), actúan como sanción por el incumplimiento, como una cláusula penal o pena convencional que compele al cumplimiento del contrato, sirviendo, al mismo tiempo, como fijación anticipada, total o parcial, según lo pactado por los contratantes, de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento; de suerte que en este supuesto, a diferencia de lo que ocurre con las simplemente confirmatorias, el acreedor no necesita probar su existencia.
Lo que ocurre con la cláusula cuestionada es que también contempla la misma sanción para el comprador (pérdida de las cantidades entregadas a la vendedora), para el caso de que “no se llevara a efecto la compraventa por causa imputable a éste”, sin que, por el contrario, se establezca una sanción expresa semejante para la vendedora si la compraventa no se llevara a efecto por causa imputable a ella (devolución duplicada de las arras recibidas).
Esta previsión se corresponde, en realidad, con las denominadas arras penales y no con las penitenciales; mientras que en éstas el lícito desistimiento no constituye un supuesto de incumplimiento contractual, pues, precisamente, responde a una de las previsiones del contrato, ni cabe, por tanto, que junto a la devolución doblada o pérdida de las arras, según los casos, el otro contratante pretenda también el cumplimiento de dicho contrato y, eventualmente, una indemnización de daños y perjuicios, en el caso de las arras penales, el contratante cumplidor o dispuesto a incumplir, frente al incumplimiento de la otra parte, puede exigir de ésta no solo el importe de las arras pactadas para el caso de incumplimiento, sino también el cumplimiento del contrato o su resolución, y en ambos casos una indemnización por los daños y perjuicios que hubiere sufrido (art. 1.124 CC).
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